Vendes un inmueble en España y no vives aquí. Antes de que veas un euro del precio, aparece una retención: el comprador está obligado a quedarse un 3 % y a ingresarlo en Hacienda con el modelo 211. No es un impuesto nuevo ni una penalización: es un pago a cuenta de tu impuesto sobre la ganancia patrimonial, que declaras después en el modelo 210.
Esa mecánica —comprador que retiene, vendedor que liquida— es lo que separa la venta del resto de rentas de un no residente. Si solo tienes o alquilas el inmueble, eso va por otro camino, contado en la guía del modelo 210. Aquí nos quedamos con la transmisión: cómo funciona el 3 %, cómo se calcula la ganancia, en qué plazos y qué pasa si te han retenido más de lo que debías.
Y hay una perla que casi nadie cuenta y conviene tener presente: en la plusvalía municipal de una venta con vendedor no residente, quien responde ante el ayuntamiento no eres tú, sino el comprador. Lo vemos al final.
Por qué el comprador te retiene un 3 % al vender
La ley da por hecho que un vendedor no residente puede desaparecer del mapa fiscal en cuanto cobra. Para asegurarse de recaudar el impuesto de la ganancia, el artículo 25.2 del texto refundido del IRNR obliga al comprador a retener el 3 % de la contraprestación y a ingresarlo mediante el modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta.
Ese 3 % no es lo que te toca pagar: es una entrega a cuenta. El comprador te abona el 97 % del precio y el 3 % lo recibe Hacienda como anticipo de tu impuesto. Después, cuando declares la ganancia real, ese 3 % se resta de lo que salga. Si la ganancia fue pequeña —o si hubo pérdida—, sobrará dinero y se recupera.
Al comprador le interesa hacerlo bien: si no retiene o no ingresa el 211, el propio inmueble queda afecto al pago de ese impuesto. Es su responsabilidad, pero acaba salpicando a la operación, así que suele resolverse en la propia notaría, con el 3 % descontado del precio en el acto.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
La ganancia es, en esencia, lo que vendes menos lo que te costó. Pero cada término suma o resta partidas que conviene no olvidar, porque cambian la base sobre la que pagas.
| Valor de transmisión | Valor de adquisición |
|---|---|
| Precio de venta | Precio de compra |
| − gastos y tributos de la venta a tu cargo | + gastos y tributos de la compra (notaría, registro, ITP o IVA) |
| + inversiones y mejoras (no el mantenimiento) |
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La diferencia entre ambos valores es la ganancia, y tributa al 19 %. Guardar las facturas de la compra y de las reformas no es un detalle menor: cada gasto acreditado que sube el valor de adquisición baja la ganancia y, con ella, el impuesto.
El modelo 210 de la ganancia: cuándo se presenta
Tras la venta, los plazos se encadenan. El comprador tiene un mes para presentar el 211 con el 3 %. A partir de ahí, tú dispones de tres meses para presentar tu modelo 210 declarando la ganancia y descontando ese 3 % ya ingresado.
En la práctica son unos cuatro meses desde la firma para dejarlo todo cerrado. En ese 210 consignas el valor de transmisión, el de adquisición, la ganancia resultante, el tipo del 19 % y la retención del 3 % que ya está en Hacienda a tu nombre.
Si te han retenido de más: la devolución del exceso
Aquí es donde el 3 % deja de ser un peaje y se revela como un anticipo recuperable. Ese 3 % se calcula sobre el precio total, no sobre la ganancia. Cuando la ganancia real es pequeña —o cuando vendes con pérdida, nada raro después de cómo subió y bajó el mercado—, lo retenido supera con holgura el impuesto que toca.
Ese exceso se devuelve: se solicita en el propio modelo 210 con resultado a devolver. No llega solo, hay que pedirlo, y con la documentación que acredite los valores. Es uno de los motivos por los que una venta con pérdida también se declara: es la vía para recuperar el 3 %.
La plusvalía municipal: quién responde de verdad
Junto al impuesto estatal sobre la ganancia, la venta de un inmueble urbano genera la plusvalía municipal —el IIVTNU—, que cobra el ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo.
Y aquí está la perla práctica. Por regla general, en una venta la plusvalía la paga el vendedor. Pero cuando el vendedor es una persona física no residente, el artículo 106 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales convierte al comprador en sujeto pasivo sustituto: es el comprador quien queda obligado frente al ayuntamiento. Conviene saberlo por los dos lados —quien vende, para no cargar con una reclamación que ya no le corresponde; quien compra, para no descubrir tarde que ese pago era suyo—.
Preguntas frecuentes sobre la venta de un inmueble por un no residente
¿El 3 % que me retienen es el impuesto que pago por vender?
No. El 3 % es un pago a cuenta que el comprador ingresa con el modelo 211. Tu impuesto real se calcula sobre la ganancia —valor de venta menos valor de compra— al 19 %. Si el 3 % retenido supera ese impuesto, la diferencia se devuelve.
¿Y si vendo con pérdidas?
Aun con pérdida, el comprador te retiene el 3 % sobre el precio, porque se calcula sobre el importe de la venta, no sobre la ganancia. Al no haber ganancia que gravar, ese 3 % se recupera presentando el modelo 210 con resultado a devolver. Por eso la venta con pérdida también se declara.
¿Cuánto tiempo tengo para presentar el modelo 210 de la venta?
Tres meses, que empiezan a contar una vez transcurrido el plazo de un mes que tiene el comprador para presentar el modelo 211. En la práctica, unos cuatro meses desde la fecha de la venta.
¿Tengo que pagar la plusvalía municipal siendo no residente?
El impuesto se genera igual, pero cuando el vendedor es una persona física no residente, la ley designa al comprador como sujeto pasivo sustituto: es el comprador quien queda obligado a pagarla ante el ayuntamiento, según el artículo 106 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales.
¿Qué pasa si el comprador no presenta el modelo 211?
La retención es obligación del comprador, pero su incumplimiento no te deja al margen: el inmueble transmitido queda afecto al pago de ese importe. Por eso lo habitual es cerrar el 211 en la propia notaría, con el 3 % descontado del precio en el momento de la firma.
Lo que decide que recuperes el 3 % o lo pierdas
La venta de un no residente se juega en dos documentos: el 211 que presenta el comprador a tiempo y el 210 con el que tú declaras la ganancia y, si procede, pides la devolución. Reunir las facturas de compra y de reformas antes de firmar es lo que decide si pagas de más o ajustas la ganancia a lo que de verdad ganaste.
Si tienes una venta cerrada o a punto de cerrarse, la gestionamos de principio a fin en la declaración de renta de no residentes. Y si tienes o alquilas otro inmueble en España, el resto de tus obligaciones está en la guía del modelo 210.
Fuentes
- Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, texto refundido de la Ley del IRNR, artículo 25.2 (retención en la adquisición de inmuebles). Texto consolidado en el BOE.
- Agencia Tributaria. Modelo 211 (retención en la adquisición de inmuebles a no residentes) y modelo 210 de ganancias patrimoniales. Sede electrónica de la AEAT.
- Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículo 106 (sujeto pasivo del IIVTNU). Texto consolidado en el BOE.
Sobre el autor
Almudena Carracedo Troncoso
Responsable del Área de Derecho Fiscal y Contable y Consumo
Abogada ejerciente · ICA Vigo n.º 4022
Licenciada en Derecho por la Universidad de Santiago de Compostela, con formación en gestión financiera y contabilidad por el CEF. Asesora a autónomos y pymes en sus obligaciones fiscales y contables.
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